郑氏家族百亿债务危机：拟出售瑰丽酒店，三代传承面临考验

发轫于上世纪二十年代的香港郑氏家族，历经百年风雨洗礼，目前坐拥新世界发展与周大福珠宝两大旗舰企业，横跨地产、酒店、珠宝等多元版图。根据《福布斯》2025年中国香港富豪榜，该家族凭借195亿美元（约合人民币1400亿元）财富，稳居榜单第三位。

近年来，新世界发展债务压力骤增，不得不采取债务重组、资产变现等手段缓解流动性危机。截至2025年6月30日，该集团总债务高达1461亿港元，净债务约1201亿港元。此次计划出售瑰丽酒店部分资产，被市场解读为郑氏家族化解财务困境的关键一步。

拟出售瑰丽酒店

据知情人士透露，香港郑裕彤家族已开始接触潜在买家，拟转让旗下奢华酒店品牌——瑰丽酒店集团的部分股权或资产，旨在为新世界发展输血，缓解其流动性压力。

据悉，郑氏家族代表近期与数家企业进行了初步磋商，探讨瑰丽酒店资产包的出售事宜。不过目前谈判尚处早期，最终能否达成交易仍存变数。

瑰丽酒店集团多年来一直由郑家纯之女郑志雯执掌帅印，其实际控制方为郑氏家族全资持有的周大福企业有限公司。

瑰丽品牌发源于1979年的美国达拉斯，由一座历史建筑起家。2000年，通过收购纽约地标The Carlyle酒店，正式打入全球奢华酒店领域。2011年，彼时名为新世界酒店集团的瑰丽酒店集团将瑰丽品牌收入囊中，并以此为契机大举进军亚洲。

彼时瑰丽酒店尚处亏损泥潭，负债高企，市场普遍对这笔交易持怀疑态度，有业内人士直言这是“非理性的资本消耗”。数据显示，2010年瑰丽酒店集团净亏损达6800万美元。

2011年，在郑志雯的推动下，郑氏家族斥资2.295亿美元完成收购；2015年再通过周大福企业以19.63亿港元进行资产整合，彻底将瑰丽纳入麾下。

收购后的十余年里，郑志雯主导了瑰丽的全球扩张，目前集团在26个国家运营58家酒店，另有30余个项目在建。香港瑰丽酒店更于今年荣膺“世界50最佳酒店”榜首，风光无两。

财务数据方面，瑰丽酒店自2014年起营业利润率稳步攀升，2016年净利润首破1亿元人民币，一跃成为奢华酒店领域的重要玩家。目前瑰丽由周大福集团持有，因未上市，近年业绩未公开披露。

根据新世界发展债务置换方案中的介绍材料，瑰丽酒店当前估值约为159亿港元。此番出售计划，无疑是郑氏家族纾困棋局中的关键一子。

新世界债务危机

新世界发展2025财年业绩惨淡，营收同比大跌22.64%至276.81亿港元，持续经营业务股东应占亏损高达163.02亿港元，亏损幅度扩大38.07%，仍未走出亏损阴影。

事实上，新世界发展的债务警钟早在2025年5月就已敲响，彼时公司宣布延期支付4笔美元永续债利息，涉资约0.77亿美元。过去一年，化债成为新世界的首要任务，一系列化债举措密集落地：

首先，新世界发展成功完成882亿港元的银行贷款再融资，将贷款的最早到期日延后至2028年6月30日，此举显著改善了公司的短期至中期流动性，为业务运营和财务安排赢得了喘息空间。

9月底，新世界又以核心物业维港城作抵押，获得39.5亿港元银行贷款，不过这一金额较最初目标上限缩水75%。

11月，新世界发展针对未偿还本金45亿美元的永续债和23亿美元的定期债券，推出规模达19亿美元的债券交换要约，意图将永续债规模削减三分之一。

原定于纽约时间11月17日截止的提前投标，截至当日已有20.9亿美元永续债和1.37亿美元定期债券持有人响应。公司当时预计，交割后永续债未偿还本金将减少10.2亿美元，定期债减少0.299亿美元。

随后，新世界宣布增设第二次提前投标，截止日延至11月25日。此次再获1.85亿美元永续债和0.395亿美元定期债券响应。

两次投标后，新世界累计获得22.75亿美元永续债和1.765亿美元定期债券的响应。但从整体进度看，仅约50%存量永续债参与，显示债权人接受交换的意愿仍然偏低。

面对危局，郑家纯在业绩报告中感慨：“时势不由人，然变局如潮，何以舟楫？”他表示，面对风浪，家族始终坚守狮子山下自强不息的精神，同舟共济，破浪前行。他特别强调，韧性正是新世界抵御风浪、穿越周期的坚实根基。

此番拟出售瑰丽酒店资产，被视作新世界继银行再融资、债券置换之后，祭出的又一化债重拳。

此前，郑氏家族曾试图引入约100亿港元的战略投资者，但知情人士称，相关谈判自11月起便陷入僵局。

然而，郑氏家族的其他资产出售并不顺利。今年8月，旗下基建分支中信泰富服务公司搁置了出售中国境内一组估值20亿美元的道路资产。另据知情人士透露，家族还计划出售位于香港国际机场附近的地标商场“11 SKIES”，市场估价或超百亿港元，以求快速回血缓解流动性压力。

在一系列减债措施下，新世界发展全年总债务与净债务双双同比下降：总债务约1461亿港元，较上年减少57亿港元；净债务约1201亿港元，减少35亿港元；短期债务更是骤降至66亿港元，同比削减350亿港元。

郑氏家族传承路径

郑氏家族的商业传奇始于1929年，由周至元创办周大福金行。历经三代传承，其交班模式涵盖了传婿、传子乃至引入职业经理人等多种形态。

1989年，时年64岁的郑裕彤急流勇退，将权杖交给长子郑家纯，秉持“早交班、稳过渡”的理念。

郑裕彤曾解释：“早点交班，我可以在旁边看着。有问题、需要出马时，还能帮到他。若等自己不行了再交，出问题时就有心无力了。因此，在传承中，家族一代不要贪恋权位。”

郑家纯继承了父亲的诚信与魄力，主持扩建的香港会展中心大获成功，极大提升了周大福的国际声望。但他同时热衷激进扩张，大举收购，导致新世界负债激增。仅仅一年后，郑裕彤被迫复出，通过出售资产、收缩战线来化解债务危机。

从1990年起，郑裕彤重新执掌周大福，带领企业步入长达22年的稳健发展期。直至2012年，86岁高龄的他才第二次正式交班。

鉴于首次交班的教训，郑裕彤复出后推行“双轨并行”的传承策略：一方面自己继续掌舵，另一方面在孙辈中提前物色接班人，同时让儿子们继续在家族企业中担任要职。

在众多孙辈中，郑志刚条件最为优越——哈佛毕业、瑞银履历，2006年正式进入家族企业。其国际视野和专业背景，使他逐渐成为郑裕彤心中最理想的接班人。

郑志刚执掌新世界期间不乏高光时刻，如投资200亿的航天城项目、打造文化地标K11 MUSEA等。然而他也重蹈父亲覆辙，因快速扩张导致新世界负债率攀升，在地产下行周期中遭遇严峻挑战。

自2020财年以来，新世界资产负债率突破50%并逐年走高，而其他港资房企平均负债率仅20%-30%。尽管郑志刚尝试出售资产、压降债务，但终究未能扭转局面，最终辞任行政总裁。

2023年底，郑家纯罕见接受专访时透露，家族企业的接班人“仍在观察中”，强调必须“才德兼备”，并坦言知易行难。此言一出，市场纷纷猜测家族继承安排或有变数，随后家族企业内部人事调整频频。

郑志刚辞任后，职业经理人马绍祥接棒新世界发展行政总裁，但上任仅两月便因个人原因离职。令人意外的是，该职位并未回归郑氏家族，而是由另一职业经理人——原新世界执行董事兼新世界中国行政总裁黄少媚接任。

此举显示郑氏家族正试图通过“专业化治理”重塑集团根基，接班模式也从“家族继承”转向“家族+职业经理人”混合治理。

对于家族内部调整，郑志刚之弟、新创建联席行政总裁郑志明回应称，父亲郑家纯“绝对公正、对事不对人”。他坦言：“如果我做得不好，也同样可以被换掉。”并强调家族旗下企业均为独立上市公司，成员分工明确，治理透明。

郑志雯：走向台前的下一代关键人物

在这一轮人事变局中，郑家纯之女郑志雯逐渐走向前台，进入核心决策层。

目前郑志雯身兼数职：瑰丽酒店集团行政总裁、新世界发展执行董事、周大福珠宝集团副主席兼执行董事，同时还担任佐丹奴非执行董事。

值得注意的是，今年5月1日郑家纯卸任新世界发展提名委员会主席后，该职位由郑志雯接任，释放出重要信号。

提名委员会堪称企业治理的“神经中枢”，负责董事会架构、高管任免及接班人计划等核心事务。此番任命意味着郑志雯从周大福珠宝和瑰丽酒店的专业领域，正式跨入郑氏家族权力核心。

据悉，新世界发展提名委员会现由李联伟（力宝有限公司副主席、香港城市大学荣誉院士、太平绅士）、国际金融专家叶毓强与郑志雯共同组成“家族+职业经理人+专业人士”三人决策小组，打破了过去家族“一言堂”的格局。

郑志雯曾回忆：“我有三个兄弟，从小到大我是家里唯一的女孩。爸爸妈妈并不会因为我是女孩就特别溺爱我，他们一直奉行男女平等。哥哥和弟弟有的机会，我也同样会得到。在这样的环境里长大，我从不会觉得因为自己是女孩就可以少做一点，而是认为应该和男孩子一样。如果有能力、有热情去工作，即使有了家庭，也应该勇敢尝试去做。”

伴随人事调整，新世界集团的一举一动都备受投资者关注。多位行业专家在座谈会上指出：“郑志雯采取联合作战、稳中求变的策略，为新世界赢得了宝贵的喘息之机。”

回望郑氏家族三代接班路：郑家纯从入行到首次接班耗时17年，企业遭遇债务危机后郑裕彤再度出山执掌22年；第三代郑志刚同样在家族深耕近20年。即便准备充分，传承之路依然充满变数。

眼下，郑氏家族仍需借助职业经理人稳舵前行，凸显了传承规划“尽早制定、持续修正”的紧迫性。在债务重压与交棒过渡的双重考验下，郑氏家族的百年基业正迎来关键一役。